Besluit  gemeenteraad

Juridische gronden

Het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017.

Het besluit van de Vlaamse regering van 16 november 2018 over het lokaal woonbeleid.

Het besluit van 17 juli 2020 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het besluit van 9 november 2020 van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen.

Het Vlaams Woninghuurdecreet van 15 december 2019.

De goedkeuring via een ministerieel besluit op 12 december 2019 door Vlaams minister Matthias Diependaele van de Subsidieaanvraag voor het intergemeentelijk project Wonen aan de Velp voor de periode 2020 tot 2025 ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid.

Het besluit van de gemeenteraad van 26 juni 2018 Gemeentelijk retributiereglement conformiteitsattesten.

Het besluit van de burgemeester van 11 januari 2021 tot aanwijzing van een woningcontroleur voor het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken in het kader van aanvragen tot aflevering van een conformiteitsattest of tot opheffing van een besluit ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

Feiten en context

Intergemeentelijk project Wonen aan de Velp

 

Wat beleidsprioriteit 2 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 november 2018 “Werken aan de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving” betreft, heeft de gemeente zich ertoe verbonden de aanvullende activiteit AA 2_2. : Een verordening vaststellen en toepassen waarbij het conformiteitsattest verplicht wordt gesteld in bepaalde situaties, uit te voeren. Het intergemeentelijk project Wonen aan de Velp, werd door Vlaams minister Matthias Diependaele via een ministerieel besluit op 12 december 2019 goedgekeurd en dit goedgekeurd project omvat voor Oud-Heverlee die aanvullende actie AA 2_2.

 

Elke woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, aan de vereisten van brandveiligheid en moet uitgerust zijn met één of meer rookmelders. Volgens artikel. 3.2.van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 kan de gemeenteraad bij verordening het conformiteitsattest verplicht stellen. Hierdoor kiest een  gemeente ervoor dat op termijn alle huurwoningen conform zijn.

 

Meerdere voordelen voor verplichting conformiteitsattest

 

De verhuurder krijgt zekerheid dat zijn huurwoning aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten voldoet. Na investering om een geldig conformiteitsattest te bekomen, blijft de financiële waarde van het pand hoog. Bovendien staat de verhuurder met een conformiteitsattest sterker tegenover een malafide huurder. Het huurdecreet stelt immers dat, indien men een conformiteitsattest van minder dan 3 maanden oud heeft bij aanvang van een huurcontract, er een vermoeden van goede woningkwaliteit is.

De huurder heeft zekerheid dat hij een woning van goede woningkwaliteit huurt en, indien van toepassing, hij recht heeft op bepaalde tegemoetkomingen.

Situatie huurwoningen Oud-Heverlee 

De gemeente kent veel oudere huurwoningen: voor 1850 – 1930: 108; tussen 1931 en 1960: 104; tussen 1961 en 1980: 165, tussen 1981 en 2000: 109, tussen 2001 en 2019: 165 (volgens de cijfers van de provincie van 2019). 

Volgens de gegevens van Provincie in cijfers zijn er op 01/01/2020 ongeveer 803 huurovereenkomsten in Oud-Heverlee.

Procedure conformiteitsattest 

Volgens de Vlaamse Codex Wonen 2021 en het nieuw model van technisch verslag dat van toepassing is vanaf 1 januari 2021, zijn de vereisten en de vaststelling van de specifieke en aanvullende veiligheidsnormen onderverdeeld in de volgende drie categorieën:

1° gebreken van categorie I: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken;

2° gebreken van categorie II: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning;

3° gebreken van categorie III: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.

De gewestelijke ambtenaar adviseert bij:

-       aanwezigheid van minstens één gebrek van categorie II de woning ongeschikt te verklaren;

-       bij aanwezigheid van minstens één gebrek van categorie III de woning onbewoonbaar en ongeschikt te verklaren.

Het onderzoek naar de veiligheidsnormen ikv het conformiteitsattest gebeurt door de medewerkers, in casu de wooncontroleur, van het intergemeentelijk project Wonen aan de Velp, dus IGO. .Bij de juridische gronden staat de aanstelling van de technisch adviseur vermeld, de concrete aanpak is een gemeentelijke kwestie en is in afspraak met het woonproject, alle acties van opname in het register , aanschrijven eigenaar, onderzoek, verwerking en opvolging worden door het woonproject uitgevoerd. Er zijn geen extra taken voor de gemeente OH, behoudens de incohiering van en inning van een eventuele gemeentelijke belasting op het niet beschikken over een geldig conformiteitsattest, die later door de gemeente nog kan beslist worden

Om er zeker van te zijn dat medewerkers van het intergemeentelijk project Wonen aan de Velp de workload aankunnen, is gekozen voor een fasering van de verplichting van een conformiteitsattest, afhankelijk van het bouwjaar van de huurwoning. Deze fasering zorgt voor een ingeschatte  goede beheersing en dito resultaat.

 

Onder woning wordt conform de Vlaamse Codex Wonen van 2021 verstaan: elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande. Volgens de Vlaamse Codex Wonen is een kamer een woning waarin een toilet, een bad of douche, of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt (omschreven in artikel 1.3. §1, 25°). Een kamer behoort dus steeds tot een woning.

In die zin moet ook artikel 2 van de verordening begrepen worden: het is de leeftijd van de woning die bepalend is voor de gefaseerde verplichting.

Voor een kamer die apart verhuurd wordt binnen een verhuurde woning, is een apart technisch verslag nodig. Vandaar dat ook vergoeding van 90 euro voor het behandelen van een aanvraag voor de afgifte van een conformiteitsattest aan de orde is.

 

Geldigheidsduur conformiteitsattest

De geldigheidsduur van het conformiteitsattest is omschreven in artikel 3.9 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De normale geldigheidsduur is 10 jaar na de afgifte van het conformiteitsattest. Het conformiteitsattest vervalt van rechtswege indien:

-       1° aan de woning werkzaamheden uitgevoerd worden als vermeld in artikel 18 van het Vlaams Woninghuurdecreet;

-       2° de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt

-       3° de woning onbewoonbaar verklaard wordt met toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet;

-       4° er voor de woning een proces-verbaal als vermeld in artikel 3.37 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 , opgesteld wordt;

 

Verordening die anticipeert op diverse situaties

De verordening houdt rekening met een aantal situaties en is afgestemd op de regeling inzake leegstand.

Een conformiteitsattest is nodig vanaf ter huurstelling of verhuring, ook van een leegstaande woning. Als er al een leegstandstaks aan de orde is, volgt na 6 maanden bewoning de schrapping uit het leegstandsregister, dus met  terugwerkende kracht, op datum van verhuur.

Een conformiteitsattest moet niet altijd voorgelegd worden aan de huurder bij aanvang van de huur, enkel wanneer er al een conformiteitsattest is, moet dit logischerwijze aan de huurder gemeld worden.

In het geval van een weigering van een attest, kan de  verhuurder het nodige herstel doen zodat alsnog een conformiteitsattest kan afgeleverd worden. Wanneer een woning niet veilig is of ongezond is kan ze niet verhuurd worden,

De gemeente kan de evolutie van de huurmarkt opvolgen. Een gemeente weet dat een bepaald pand op de huurmarkt komt vanaf het moment dat huurders zich melden bij dienst burgerzaken voor inschrijving bevolkingsregister. Vandaar dat eigenaars 3 maanden de tijd hebben om zich in orde te stellen. Daarom zet de gemeente OH in samenwerking met de medewerkers van he project Wonen aan de Velp in op het sensibiliseren en informeren zodat eigenaars het vrijwillig aanvragen voordat de verplichting tot conformiteitsattest ingaat.

 

Toekomstig beleid rond conformiteitsattest

Om het aanvragen van een conformiteitsattest te stimuleren en de conformiteit bij aanvraag te verhogen wordt:

-       hoog ingezet op informeren en sensibiliseren van verhuurders;

-       er geen behandelingskost - vergoeding (of retributie) gevraagd wanneer de aanvraag vrijwillig gebeurt én de woning bij een 1^ste onderzoek conform is;

-       en tenslotte kan ook een belasting geheven worden op het niet beschikken van een geldig conformiteitsattest daar waar het verplicht is;

Het invoeren van een nieuwe verplichting ten aanzien van verhuurders, zou ertoe kunnen leiden dat een deel van de verhuurders afhaakt en hun woning te koop zet, waardoor er een verdere inkrimping van de huurmarkt is. De gemeente OH kiest daarom voor enkele maatregelen om deze eventuele inkrimping van de markt tegen te gaan:

1. er wordt door de gemeente via het intergemeentelijk project Wonen aan de Velp evenwel hoog ingezet op begeleiding inzake het aanpakken van de vastgestelde gebreken en het aanvragen van bepaalde premies om de inkrimping van de huurmarkt tot een minimum te beperken. De wooncontroleur spoort de verhuurders aan over te gaan tot herstel en de woonconsulente geeft info over mogelijke premies van Fluvius, Wonen-Vlaanderen en de provincie. Huurders van goedkope woningen in zeer slechte staat worden via de begeleiding naar de sociale huurmarkt of de conforme private huurmarkt toegeleid.
2. de vergoeding voor het behandelen van een aanvraag voor de afgifte van een conformiteitsattest is gratis in eerste lijn, in casu wanneer:

a) een conformiteitsattest kan afgeleverd worden na een 1^ste  onderzoek;

én

de aanvraag vrijwillig gebeurt, dus niet valt onder de verplichting vermeld in artikel 2, §1 of §2.

b) de woning een sociale huurwoning betreft.

 

De gemeente wil via de vrijstelling van vergoeding voor sociale huurwoningen dus ook verhuurders stimuleren om hun woning aan een erkend SVK te verhuren en zo een bijdrage te leveren aan het recht op wonen van de meest kwetsbaren en aan de realisatie van het bindend sociaal objectief inzake sociale woningen.

Het bestraffen van een verplichting met een heffing is juridisch problematisch, zoals blijkt uit arrest nr. 228.985 van de Raad van State van 30 oktober 2014 en uit arrest nr. 236.487 van de Raad van State van 22 november 2016). Omdat voorlopig een GAS-boete maar één keer kan opgelegd worden, voor een maximumbedrag van 350 euro, is geopteerd om geen heffing of boete te verbinden aan het niet voldoen van de verplichting.

Inwerkingtreding en communicatie

Deze verordening betreffende het conformiteitsattest geldt pas vanaf goedkeuring door de Vlaamse regering of haar gemachtigde.   

Er is een plan van aanpak rond communicatie richting eigenaars van een huurwoning in uitwerking om de verordening tijdig te communiceren.

Argumentatie

De gemeente wil de kwaliteit van het woningpatrimonium op de huurmarkt verbeteren.

Volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 is een “conforme woning” een woning die geen enkel gebrek als vermeld artikel 3.1, §1, derde lid, 2° en 3° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, vertoont.

Volgens de wijziging in het Vlaams Woninghuurdecreet moet het gehuurde goed beantwoorden aan de vereiste conformiteit.

De conformiteit van een woning die verhuurd wordt of te huur of ter beschikking gesteld wordt als hoofdverblijfplaats kan blijken uit het conformiteitsattest op basis van de basisvereisten van veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit, brandveiligheid en woningbezetting volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Momenteel zijn er in Oud-Heverlee 28 conformiteitsattesten uitgereikt op een totaal van 678 huurwoningen. Het feit dat eigenaars / verhuurders dit reeds op eigen initiatief kunnen aanvragen is niet voldoende.

De verordening en vooral de uitvoering ervan hebben een grote impact voor alle betrokkenen, daarom dient ze geëvalueerd te worden in 2023.

Op termijn streeft de gemeente ernaar dat alle huurwoningen conform zijn.

De financiële toestand van de gemeente.