Besluit  gemeenteraad

Juridische gronden

Het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017 en uitvoeringsbesluiten.

Het besluit van de Vlaamse regering van 16 november 2018 over het lokaal woonbeleid.

Het besluit van 17 juli 2020 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het besluit van 9 november 2020 van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen.

Het Vlaams Woninghuurdecreet van 15 december 2019.

De goedkeuring via een ministerieel besluit op 12 december 2019 door Vlaams minister Matthias Diependaele van de Subsidieaanvraag voor het intergemeentelijk project Wonen aan de Velp voor de periode 2020 tot 2025 ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid.

Het wetboek van de minnelijke en gedwongen invordering van fiscale en niet fiscale schuldvorderingen van 13 april 2019. 

Het besluit van de gemeenteraad van 26 juni 2018 Gemeentelijk retributiereglement conformiteitsattesten.

Het besluit van de burgemeester van 11 januari 2021 tot aanwijzing van een woningcontroleur voor het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken in het kader van aanvragen tot aflevering van een conformiteitsattest of tot opheffing van een besluit ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

Het besluit van de gemeenteraad van 28 september 2021 tot invoering van het reglement op de conformiteitsattest.

Het besluit van de gemeenteraad van 26 april 2022 mbt gemeentelijke verordening tot het verplicht stellen van een conformiteitsattest - wijziging reglement.

Feiten en context

Gefaseerde invoering verplichting conformiteitsattest

De Vlaamse Codex Wonen van 2021 stelt dat een woning niet te huur gesteld, verhuurd of ter beschikking gesteld mag worden wanneer zij niet voldoet aan de minimale vereisten op het gebied van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Het conformiteitsattest is een officieel document dat aantoont dat een woning aan deze minimale kwaliteitsnormen voldoet.

Op basis van artikel 3.2 van de Vlaamse Codex Wonen kan een gemeenteraad bij verordening een conformiteitsattest binnen haar grondgebied verplicht stellen en bepalen dat zolang niet aan die verplichting is voldaan, een jaarlijkse terugkerende verplichting wordt opgelegd om dat attest aan te vragen. De gemeente Oud-Heverlee kiest voor een gefaseerde invoering van het conformiteitsattest bij nieuwe verhuringen of terbeschikkingstellingen zodat op termijn alle (huur)woningen binnen haar grondgebied conform zijn. 

Het beschikken over een conformiteitsattest biedt aan de verhuurder of ter beschikkingsteller en de bewoner het voordeel dat bij aanvang van verhuur wordt gegarandeerd dat de woning voldoet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen.

Procedure conformiteitsonderzoek

De conformiteitsonderzoeken in Oud-Heverlee gebeuren door erkende woningcontroleurs van het intergemeentelijk samenwerkingsverband ‘Wonen aan De Velp’. Tijdens een controle ter plaatse beoordeelt een woningcontroleur de woning op de kwaliteitseisen en maakt hierbij gebruik van het model technisch verlag woningkwaliteit dat van toepassing is vanaf 1 januari 2021. Dit technisch verslag bevat 3 categorieën van gebreken:

1. Categorie I: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken;
2. Categorie II: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning;
3. Categorie III: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.

De woningcontroleur adviseert bij:

-          aanwezigheid van meer dan 6 gebreken van categorie I of minstens 1 gebrek van categorie II om de woning ongeschikt te verklaren;

-          aanwezigheid van minstens 1 gebrek van categorie III om de woning onbewoonbaar en ongeschikt te verklaren.

In het geval dat de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar is, wordt een conformiteitsattest toegekend. Voor een kamer, is een apart technisch verslag nodig.

De geldigheidsduur van het conformiteitsattest is omschreven in artikel 3.9 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De normale geldigheidsduur is 10 jaar na de afgifte van het conformiteitsattest. De geldigheid van het conformiteitsattest vervalt eerder wanneer aan een of meerdere van volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. aan de woning worden werkzaamheden uitgevoerd als vermeld in artikel 18 van het Vlaams Woninghuurdecreet;
2. de woning wordt ongeschikt of onbewoonbaar verklaard;
3. de woning wordt onbewoonbaar verklaard met toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet;
4. voor de woning wordt een proces-verbaal opgesteld als vermeld in artikel 3.37 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
5. een termijn van 10 jaar verstreken is na de afgifte van het conformiteitsattest.

Toekomstig beleid rond conformiteitsattest

Het invoeren van een verplichting ten aanzien van verhuurders en ter beschikkingstellers, zou ertoe kunnen leiden dat een deel van de verhuurders afhaakt en hun woning te koop zet. Dit zou kunnen leiden tot een verkleining van de huurmarkt. De gemeente Oud-Heverlee neemt daarom volgende maatregelen om het aanvragen van een conformiteitsattest te stimuleren en de conformiteit bij aanvraag te verhogen:

1. Informeren en ondersteunen van verhuurders: er wordt door de gemeente via het intergemeentelijk samenwerkingsverband ‘Wonen aan de Velp’ ingezet op begeleiding bij het aanpakken van vastgestelde gebreken en ondersteuning bij het aanvragen van premies voor herstel en renovatie. De woningcontroleur zet de verhuurders aan tot herstel en de woonenergieconsulent geeft info over mogelijke premies. Verhuurders kunnen bij partners van ‘Wonen aan de Velp’ terecht voor renovatiebegeleiding.
2. In specifieke gevallen wordt er geen vergoeding gevraagd voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. Deze gevallen worden verder verduidelijkt in de verordening.

De gemeente kiest ervoor om in deze fase nog geen sanctie op te leggen bij het niet naleven van de verplichting uit deze verordening. De optie tot sanctionering kan later worden herbekeken op basis van de eerdere resultaten van de gefaseerde invoering van conformiteitsattesten.

Argumentatie

De gemeente wil de kwaliteit van het woningpatrimonium op de huurmarkt verbeteren. Op termijn streeft de gemeente ernaar dat alle (huur)woningen conform zijn.

Volgens het Vlaams Woninghuurdecreet moet het gehuurde goed beantwoorden aan de vereiste conformiteit.

De conformiteit van een woning die verhuurd wordt of te huur of ter beschikking gesteld wordt kan blijken uit het conformiteitsattest.

Het beschikken over een conformiteitsattest wordt verplicht vanaf de volgende regeerperiode van de Vlaamse regering.

De gemeente kreeg positief advies van Wonen in Vlaanderen.

Volgende aanpassingen ten opzichte van het vorige reglement werden doorgevoerd:

Bij artikel 2: in vorige reglement werd het jaar 2033 genomen als jaar waarop elke verhuurder een CA zou moeten hebben, dit werd aangepast naar 3032 zodat dit meteen aansluit op het einde van de fasering in 2031.

Bij artikel 3: het deel rond vrijstelling van vergoeding werd leesbaarder gemaakt;  het conformiteitsonderzoek ook gratis gemaakt in geval van: (1) vrijwillige aanvraag buiten de verordening en (2) bij sociale verhuur. In het vorige reglement was het voor verhuurders enkel gratis wanneer de aanvraag vrijwillig gebeurde én ook meteen een CA kon worden afgeleverd, maar het lijkt en goede incentive voor verhuurders om het toch kosteloos vrijwillig te kunnen aanvragen.